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東北案例

黑龍江拆遷系列三:居民所持土地證足以對抗開發商所持土地證

2013-04-18 15:14??來源:北京市盛廷律師事務所

 【事實概要】

   程慕北(化名)在黑龍江省五大連池市興隆大街、勤儉路有私房兩處,具有合法的房屋產權證以及土地證,并于1995年起即在該兩處房屋居住、經營至今。2008年,五大連池成業房地產開發有限責任公司啟 動一住宅綜合樓項目建設,而程慕北的兩處房屋均在拆遷范圍之內。

 2008年12月30日,程慕北的代理律師——盛廷團隊律師依申請從五大連池市人民政府房屋動遷辦公室查悉《101號土地證》,得知了程慕北兩處房屋所在的土地均遭遇了“一地二賣”的悲劇——五大連池市政府于2007年3月14日向成業房地產開發有限責任公司頒發了《國有土地使用證》,而程慕北兩處房屋的地均在這個證的范圍之內。

  正所謂“皮之不存毛將焉附”,土地在這個房屋拆遷活動中舉足輕重:如果程慕北手中的土地證無效,那么其房屋便會陷入巨大的法律威脅;如果成業房地產開發有限責任公司手中的土地證無效,那么其拆遷合法性則失去了源頭上的穩健支持。因此,程慕北和成業房地產有限責任公司之間圍繞土地證效力的爭奪賽是一場宿命般的戰爭!

【辦案掠影】

 辦案唯一計:一石三鳥的行政復議

   2009年2月下旬,盛廷團隊律師依照程慕北的授權,向黑河市人民政府提交了《行政復議申請書》,申請撤銷五大連池市人民政府給成業房地產開發有限責任公司核發的《國有土地使用證》。在這輪救濟程序中,盛廷團隊律師兵分兩路:一方面以事實為矛,通過委托人程慕北所持土地證證明其合法使用權人身份;另一方面以法律為盾,干脆利落地否定了五大連池市人民政府“賣地”給成業房地產開發有限責任公司的行為合法性:①收回地塊使用權是基于商業開發目的,不符合法定征地的公共利益前提;②收回地塊使用權前未依法進行公告,不符合法定征地的程序;③掛牌活動不符合《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的剛性規定。

  這一行政復議的結果可心如意:黑河市人民政府于2009年5月5日作出《行政復議決定書》,確認五大連池市人民政府向成業房地產開發有限責任公司頒發《國有土地使用證》的行為違法。除此之外,盛廷團隊律師的這一常規維權還儼如那只在大洋彼岸輕拍翅膀的蝴蝶,在日后的大洋此岸刮起了一場神秘的龍卷風,為程慕北兩處房屋在拆遷大潮中的命運譜寫了精彩的結局:用于居住的房屋獲得了拆遷范圍內相對最高標準的補償;用于經營的房屋則獲得了繼續經營的權利——成業房地產開發有限責任公司辦理了新的土地使用證后變更了小區規劃,繞開了這處房屋。

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