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北京拆遷系列五十九:承租商戶從0補償到270萬補償

2013-04-28 09:56??來源:北京市盛廷律師事務所

     【事實概要】
      2010年4月8日,一位神情凝重的準委托人走進了著名的盛廷律師事務所,盛廷團隊律師接待了他。
來訪者名叫劉立偉(化名),在北京市石景山區蘋果園大街物美天翔便利超市蘋果園店三層經營一家網吧。因北京燕金源置業有限公司自2008年9月19日動遷石景山區蘋果園交通樞紐商務區土地一級開發建設項目,劉立偉的網吧經營生涯頓時陷入“水深火熱”之中:不僅被拆遷人燕金源置業有限公司告知一分錢的補償都沒有,還被物美天翔便利超市告上法庭,要求其立即騰退網吧占用房屋,并交納2008年12月25日至2009年3月30日期間的租金。2009年7月,石景山區人民法院判決支持了物美天翔便利超市的所有主張。
百般絕望中,劉立偉決定把金牌律師維權當做最后那根“救命稻草”,于是便有了文章開篇的那一幕。面對兩位巾幗比肩須眉的精英女律師,劉立偉以幾近懇求的口吻表達了希望二律師代理他的案件的愿望,并娓娓道來導致他拆遷之殤的故事……
      番外篇——錯綜復雜的商鋪租賃
      2005年7月4日,劉立偉與郭風(化名)簽訂《房屋租賃合同》,約定劉立偉從郭風處承租位于北京石景山區物美天翔便利超市蘋果園店二層的房屋,用于經營網吧,房屋面積為760平米,每年交納租金15.75萬元。雙方還約定合作期限為14年(即到2019年7月3日為止),合作方式為每年續簽一次租賃合同。郭風對于物美天翔便利超市蘋果園店二層的房屋享有的權利屬于使用權,因為該房屋是他從物美天翔便利超市租賃而來。而讓人稱奇的是,物美天翔便利超市對該房屋享有的權利也是使用權,權利因其與房屋實際產權人北京宏潤投資經營公司建立租賃關系而產生。
     2009年4月,因動遷之故,劉立偉與郭風因深陷訴訟泥潭,便沒有繼續簽訂合同,只是在事實上維持著租賃關系,劉立偉仍然繼續租賃并給付租金。
    【辦案掠影】
     辦案第一階:牽一發而動全身的拆遷許可證之訴
      盛廷團隊律師擔起劉立偉的維權重任之時,距離二審開庭只不過短短數日。根據二律師的經驗值估算,這一二審程序很難有推倒一審程序判決的勝算,因為權利人物美天翔便利超市已經與原始承租人郭風解除了租賃合同,隨著郭風對涉案房屋占有、使用的權利消失,劉立偉所辦的網吧也就喪失了郭風轉移給他的占有、使用權。基于這樣的思考,盛廷團隊律師一面積極準備應對租賃風波二審之訴,一面開始深入挖掘尋找“他山之石”。
經過對案件詳細信息的層層梳理,盛廷團隊律師得出初步判斷:涉案拆遷項目的合法性命脈——拆遷許可存在一明一暗兩項違法:明的違法是,沒有依法進行拆遷公告;暗的違法則是,這種政績工程名目的拆遷十之八九存在著實體審查義務履行不足。了然于心之后,二律師決定揮出正義之劍。

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