(1)房屋補償費(房屋重置費):用于補償被拆遷房屋所有權人的損失,以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔,按平方米單價計算。
    (2)周轉補償費:用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便,以臨時居住條件劃檔,按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
    (3)獎勵性補償費:用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房,房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

    (一)房屋拆遷補償計算標準
    (1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。
    (2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。
    (二)房屋拆遷安置費計算標準
    (被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。
    注:1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住,則公式第二項補助費為0;
    2、如果拆遷房屋屬住宅房屋,則公式第四項賠償費為0。

    一、貨幣補償:通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價,生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據:
    市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格,是由符合規定的專業估價機構,根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
    商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格,由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
    重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術,按估價時點的價格水平,判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
    上述三種價格都是拆遷補償的法定依據,但用途各有不同,在不同情形下分別適用。
    二、產權置換
    產權置換也被稱作產權調換,根據評估方法不同,有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序,通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估,之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎,在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。
    產權置換分為兩種形式:
    異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因,不能進行回遷安置,只能選擇在其他地塊上新建安置房,再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。
    回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置,通過產權置換比例完成回遷安置。
    附:目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積,如上海人均最低面積為22㎡。
    三、兩者相結合的補償方式
    顧名思義,這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。
由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素,導致房價和地價的虛高,因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題,所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

讓政府為暴力拆遷買單

      江蘇省某市5戶村民被告知其承包地已被政府征收,令其簽字領取補償款。由于補償款非常低,王恒等5戶村民均不同意。然而想不到一場災難已然在悄悄逼近……

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商鋪拆遷從不足10萬到近900萬補償款的飛躍


      在開國總理周恩來的家鄉——淮安,發生了一起令人匪夷所思的咄咄怪事:一個1992年就獲得立項的私人投資項目,經過規劃、批準、修改、批復……的反復折騰,歷經18年光陰,最后竟落得為某上市公司地產項目讓了路而被拆遷的結局。然而當事人一再的忍讓,卻深深的侵害著自己的合法權益。最終決定委托盛廷保護自己的權益,盛廷律師以專業的專業知識成功為當事人爭取到合理的補償……



· 企業拆遷補償從20萬增至200萬的巨變

· 租賃村里土地建廠經營期間遇拆遷獲理想補償

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· 賠償款提高一千萬的商鋪拆遷

· 10天征拆維權,黃金地段企業免拆

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盛廷律師解析非法強拆中刑事犯罪問題


       家園被毀無疑令人心痛不已,但決不能采取自焚、自殺、自殘等極端方式來對抗社會……

強拆違法之行政賠償訴訟的舉證問題


       現在不少行政機關仍缺乏法律意識,在違法建筑拆除和房屋強制拆遷中不按法定程序進行,隨意野蠻執法……

偽公共利益強制拆遷下,被拆遷人利益之保護


       我國城市房屋拆遷領域中,在公共利益幌子遮蔽下,強制拆遷大行其道,加之公權力非法介入,且缺乏有效監督……

征地拆遷中的法律問題


       沒有區別對待為社會公共利益目的的拆遷和純商業目的征地拆遷,明確土地征用的目的,僅允許在服務于公益目的……

遭遇拆遷,信訪不如信法


       我國改革與發展正處在關鍵時期,各種新舊體制正處在轉換時期,特別是具有中國特色的社會主義市場經濟的發展……

違法拆遷行為的法律責任


       未取得拆遷許可證實施拆遷的法律責任,欺騙手段取得拆遷許可證的法律責任……

    土地征收的補償費用分為三種,分別為土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費.
     1、土地征收的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。
     2、土地征收的安置補助費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
     3、土地征收的地上附著物和青苗的補償費分為青苗補償標準和其他附著物的補償標準。
     ①青苗補償標準:對剛剛播種的農作物,按季產值的三分之一補償工本費。對于成長期的農作物,最高按一季度產值補償。對于糧食、油料和蔬菜青苗,能得到收獲的,不予補償。對于多年生的經濟林木,要盡量移植,由用地單位付給移植費;如不能移植必須砍伐的,由用地單位按實際價值補償。對于成材樹木,由樹木所有者自行砍伐,不予補償。
     ②其他附著物的補償標準:征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等,要根據具體情況和有關部門進行協商,編制投資概算,列入初步設計概算報批。拆遷農田水利設施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養殖場、墳墓、廁所、豬圈等的補償,參照有關標準,付給遷移費或補償費。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農業建設時,應當按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規定,繳納耕地占用稅。

已領取補償款也可維權增加20萬

    雖已領取補償款,盛廷律師指出仍可“嗣后”維權.歷經半年的維權“三重奏”后,安鄉縣中醫院整體搬遷項目建設單位對尹和生等十戶增加了20萬元征地補償款。


82戶村民的集體委托,盛廷律師不負眾望

    部分村民房屋被強拆卻始終未見到過土地已被依法征為國有的政府文件。盛廷律師通過申請信息公開、行政復議等一系列維權動作,成功扭轉局勢為村民爭取合法的權益。

· 違章建筑從0到228萬的補償

· 已強拆房屋獲巨款補償

· 專業律師的介入使已簽訂的不合理拆遷協議重獲新生

· 被判違法的建設用地規劃許可證

· 直管公房承租人的拆遷維權

· 行政復議的低成本高收益

盛廷專業征地拆遷律師團——主辦全國各地征地拆遷糾紛案件

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