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房屋征收

公房拆遷不同于一般拆遷,都該注意些什么呢?

2015-08-19 11:13??來源:北京市盛廷律師事務所

今天各大門戶網站都出現了一則同樣的新聞:一女子在家洗澡被全裸拖出,其家被強拆。該女子所在社區稱正在調查此事。這算的上是天降橫禍了,既沒接到拆遷公告而且還被裸體從浴室拖出來。私有房拆遷我們遇見的比較多,了解自然也就全面一點。人們很少聽說公有房拆遷,因此不了解。公有房拆遷要注意什么呢?
 
一、公有房的種類
 
根據公有房產權人的不同,公有房可以分為三種:
 
(一)直管公有住房,指由政府接管,國家負責新建、擴建、收購、出租及修繕的住房,其中大多數由政府房地產管理部門直接管理,少部分則免租給單位使用。
 
(二)單位自管產住房,指全民所有制和集體所有制的單位和企業所有的住房,俗稱企業產。
 
(三)行政事業單位作為產權人,分配或出租給單位員工居住和使用的房屋。一般情況下,只有前兩種公產房能夠上市交易。
 
二、公有房拆遷應該注意哪些事項呢?
 
1、公有房屋拆遷補償公,房產權人不應有別于私房產權人
 
房屋所有權的性質,房屋的產權可分為公有和私有公房,按管理權屬的不同又分為單位自管公房和直管公房,在我國目前的管理體制和管理模式中,直管公房一般由各級人民政府房地產行政主管部門管理,房地產行政主管部門作為直管公房所有人的代表,依法行使占有、使用、收益和處分的權能,與國家授權單位自管的公房一樣領取了《房屋所有權證》。
 
公房的所有人作為拆遷關系中的主體之一,其權益理應與其它的所有權主體一樣,受到公平、公正的保護,在制訂政策和執行政策當中,應保持法規的嚴肅性和一致性,制訂的公房拆遷補償行政規定,不應有別于私房的拆遷補償額度和利益分配方法,否則,將有悖于新《條例》保護拆遷當事人的合法權益之立法目的。
 
2、公有房屋拆遷補償遵循等價有償的民事原則
 
房屋所有權和土地使用權共同構成房地產的所有權,房地產所有權人依法享有占有、使用、收益、處分的權利,公房經租中,房地產所有權人行使自己的處分權、收益權,將占有權、使用權交給承租人,承租人從房地產所有權人處取得占有權、使用權就必須支付相應的代價——給付租金,這是一個等價有償的雙務民事活動。
 
拆遷也屬于民事行為,新《條例》在修改過程中尤其注重堅持《民法通則》所確定的民事主體地位平等、自愿公平、等價有償的民事原則,平等地保護民事主體的權益,所以,在拆遷過程中,房地產所有權人應該獲得所拆除的房地產價值,包括區位價、重置價及附屬物的補償價,而使用人應該取得因房屋被拆遷使用權滅失的損失補償,包括過渡費、拆遷費等。承租人是否應該取得區價補償呢?
 
承租人同樣應享有,但承租人享有的不是房屋的區位價,而是使用權的區位價,因為拆遷,承租人從原有區位遷出,對生活造成了不便,因此我們在制訂過渡費、搬遷費等拆遷費用標準時,也應結合房屋的區位價等級差,確定相應的補償比例,在過渡費、搬遷費等給承租戶的補償中予以體現,即遭受了多大的損失,就得到多大的補償,更得體現等價有償的原則,而不是從房地產所有人應得利益中挖出一塊來貼補承租人。
 
3、公有房屋拆遷補償遵循意思自治、協商一致的民事原則
 
房屋所有人取得重置價結合成新的補償,區位價等補償給承租人,被拆遷人與房屋承租人的租賃夭系在拆遷補償后自動解除,違反了民事活動中民事主體自愿平等、意思自治的原則,租賃雙方不能協商一致的,就解除不了租賃合同,而現有的公房已被拆遷,如何安置使用人呢?拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換,產權調換的房屋,由原承租人承租,被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同,拆遷人提供的安置房也是實行等價交換,超過或不足的價值,互找差價,應該按照雙務合同中的權利義務對等的方法,結合情勢變更原則,由租賃雙方協商解決。 公房是國家財產(或集體財產,本文僅指作為國家財產的公房),不能作為私人財產被繼承。公房承租人對于所承租的公房只有居住權,和極其有限的處分權。

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