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盛廷拆遷律師文集(五):停產停業損失補償標準及存在的問題

2013-12-05 17:02??來源:北京市盛廷律師事務所

  目前,隨著中國城鎮化速度的加快,拆遷的廣度和深度都在不斷的增加,拆遷中遇到的問題也在不斷增多。盛廷律師在多年辦理拆遷案件中總結發現:關于企業拆遷和門面房等商業用房拆遷過程中停產停業損失的補償標準,各地做法不一,評估標準各異,下面簡單總結一下,也提出一些建議,以便相關問題能夠更好的解決。

  《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征收條例》)第17條規定對被征收人因征收房屋造成的停產停業損失應當進行補償。《征收條例》第23條規定對因征收房屋造成停產停業損失的補償,根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定,具體辦法由省、自治區、直轄市制定。《國有土地上房屋征收評估辦法》第14條規定停產停業損失由征收當事人協商確定;協商不成的,可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。但由各省、自治區、直轄市基本還未制定《房屋征收停產停業損失補償辦法》,在目前的國有土地房屋征收工作中停產停業損失的補償工作存在很多難以解決的問題,因此該項立法應盡早出臺。

  本文通過對目前征收工作中停產停業損失補償工作中出現的問題進行梳理,對出臺相關立法提出建議。

  一、關于停產停業損失補償過程中出現的問題

  1.停產停業損失的具體內涵不清

  《征收條例》中并未對停產停業損失具體包括的內容進行規定,只規定了根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。停產停業損失包括直接損失,包括停產停業期間的經常性費用開支,即已得利益或現有財產的減損;也包括間接損失,包括停產停業期間可能發生的盈利,即將來可得利益或可得財產。若停產停業損失的內涵不確定,在征收當事人協商或評估依據的制定上就沒有一個確定的標準。

  2.承租人的地位不清

  《征收條例》未把承租人或實際使用人列入征收當事人的范圍內,造成在征收補償過程中對承租人或實際使用人的權利保護沒有法律依據。雖然承租人與房屋所有權人存在合同關系,可以通過違約責任來救濟其權利,但是征收作為一種不可抗力,一般人并不會在合同中就不可抗力造成的損失進行約定,造成合同雙方風險自負,使得承租人的權利得不到保障。對于非住宅的補償中,很多情況下包括室內裝飾裝修價值、機器設備等搬遷費用、停產停業損失等內容,實際上都是承租人的損失。但根據目前的規定,這些損失仍然是征收人與被征收人協商的內容,不包括承租人。這種情況立法現狀造成實際工作中,征收人與被征收人達成了協議同意交房,但承租人不同意不予搬遷,使得房屋征收不能順利進行。

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