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企業拆遷

盛廷拆遷律師文集(六):企業拆遷如何爭取合法利益(以承租企業為例)

2013-12-05 17:25??來源:北京市盛廷律師事務所

  關于企業拆遷的補償標準請網上搜索《盛廷律師:最新企業拆遷補償標準》。在辦案過程中,諸多企業都是承租的土地或廠房,現在我們以承租企業為例,談一下企業拆遷如何補償。

  辦案過程中發現,拆遷人與被拆遷人在協商補償、訂立補償安置協議的過程中,承租人也沒有權利參與到其中來。這樣一來,一旦面臨拆遷,作為承租人的企業想獲取補償就會陷入非常被動的局面。在現實生活中,因歷史上的改制原因,國有企業改制不徹底、集體企業轉型不成功,企業產權、廠房產權、土地使用權權屬混亂不清等情況,導致企業以承租人的身份從事生產經營的情況非常之多。那么,承租企業面臨拆遷應當如何為自己爭取利益呢?

  1、承租企業在拆遷前的準備

  許多被拆遷企業、承租企業在面臨拆遷的時候,往往抱有一種“等”、“耗”、“拖”的態度。他們認為,只要我能拖得住撐得久,動遷組終會因為拆遷進度的壓力而接受被拆遷人提出的補償條件。事實上,這是一種非常錯誤的想法。

  首先,法律上規定了“久拖不搬”的強制手段。《行政強制法》和《條例》確立了行政強拆和司法強拆的兩種救濟手段,面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況,拆遷人有權依照法律程度申請強制拆遷,被拆遷人、拆遷關系人意圖想通過“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷,這是不現實的想法;

  其次,在以前的拆遷案例中確實存在因時間拖得過久,拆遷人給予被拆遷人較高補償的情況,但我們不能把給予較高補償的原因簡單歸于“等”、“耗”、“拖”。拆遷是一種依法而為之的法律行為,哪些項目應當補償、哪些情形應當照顧、基于何種標準補償,都是經由法律、法規、地方政策性文件所規范的,所有的拆遷補償都是納入到法律、法規、政策性文件中的,而不是拆遷人自主決定的事情。

  再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中于補償款的安置上,而忽視了補償款分割的法律風險化解。律師在辦案的過程中,經常會遇到這種情況:在補償款談妥之前,被拆遷人、承租人往往站成一線,共進共退,以圖爭取更多的利益。而一旦補償款落實之后,被拆遷人、承租人以及拆遷關系人會因為之前的權屬約定不明而再起訴訟,請求法院依法為其進行動遷款的分割,拆遷之事本已麻煩甚多,再加上動遷款的分割,更容易出現親朋關系破裂、子女關系緊張的情況。而這一切,其實都可以通過拆遷前的準備,通過約定各方權利的方式,很容易地把拆遷后的法律風險給化解掉。但很多拆遷人、拆遷關系人并沒有注意到這一點,而徒增許多煩惱和糾紛。

  2、承租企業在拆遷前可以做的準備工作有:

  (1)深度審查拆遷中的各方權利義務關系,確定因拆遷而發生關系的各方主體

  與住宅房屋拆遷相比,非住宅房屋拆遷(企業拆遷)因為土地、房屋的權屬關系復雜,在拆遷過程中會有更多的拆遷關系人在里面。如果被拆遷房屋是自有產權辦公用房,并享有完整的國有土地使用權,被拆遷人就是被拆遷房屋的產權人,拆遷關系主體就是拆遷人、被拆遷人。有些房屋是租賃辦公用房,拆遷關系主體則有拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體。值得引起注意的是,集體土地上的私有企業拆遷以及國有改制不徹底的企業拆遷,因原有權屬不明,甚至土地轉讓合同無效等各種在法律規范之外的事實出現,使得各方主體權利義務不清楚,拆遷獲得補償款后往往更容易發生糾紛。由此,律師提示:對于產權歸屬不明確的企業,在拆遷實施后、拆遷補償安置協議訂立前這段時間內,建議咨詢或者聘請律師介入,以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權利、動遷款分割方案做民事權利的約定,以有效化解可能發生的法律風險。

  (2)積極準備對被拆遷房屋的產權關系證明、現有設備清單、勞動合同的備案核查、裝修裝潢費用支出等相關材料證明

  有很多當事人并沒有預估到相關材料證明是件很復雜的事情,臨到限期,匆匆估算企業內的設備數目,對因拆遷而引起的設備遷移費、哪些設備遷移動是損害設備價值的沒有進行精細的清點核查,而使被拆遷企業、承租企業在安置補償時相當被動。常言道,破家值萬貫,對企業資產設備的核查應當是一個細致、認真的工作,應當提前介入,為后來的評估做好準備。被拆遷房屋的產權關系證明主要有房產證、土地證或者租賃合同、土地轉讓合同等文件;現有設備清單指企業運營過程中實際使用的設備價格、規格、數量、使用年限、有無抵押等情況的清單。

  勞動合同的備案核查是指企業與本企業實際用工之間訂立的勞動合同,以證明本企業內共有多少在職員工,勞動期限如何等。如有事實勞動情形的,建議應盡快補充勞動合同,以證明雙方的勞動關系。另外,社會保險繳納情況、工資單等實際證明企業員工報酬情況的材料證明也應一并整理并列清單。裝修裝潢費用的支出也應當有相應的發票證據予以證明,如果協商確定裝修裝潢費用的補償,可依照裝修裝潢費用的原始支出、使用年限、現在狀況等參數進行協商;如果依照評估確定裝修裝潢費用的補償,也應提交相應數據及證明材料,以便對裝修裝潢費用進行合理的評估。

  (3)聘請律師介入,在專業律師的指導下制定拆遷策略

  拆遷涉及范圍廣、補償標準各有差異,而且拆遷人在拆遷中往往有著更優勢的地位,使得很多被拆遷人、拆遷關系人 “怕”拆遷。“怕”的原因無外乎兩點:一是拆遷跨度時間長,繁瑣事情多,很多企業初次接觸拆遷,對此束手無策;二是缺乏相關的拆遷法律知識,在與拆遷人交涉的過程中怕吃虧。鑒于拆遷的復雜性和專業性,對于法律關系復雜的拆遷聘請拆遷律師介入是非常有必要的。

  3、拆遷實施中,拆遷人應對承租企業補償的項目

  如前所述,在法律實踐中,企業拆遷補償主要分為四部分:一是拆遷資產補償,包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償;二停產停業損失。三是拆遷費用補償,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。四是基于拆遷政策發生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。

  四、關于非承租企業的拆遷補償問題。

  關于非承租企業的拆遷補償問題除上述應當補償的費用之外,至少還應當包括以下兩個方面的補償:

  1、廠房及其他不動產的征收補償。該部分補償標準一般由省、市政府制定,或者按照重置成新價,由被拆遷人指定的評估機構進行評估。

  2、土地使用權收回的補償費用。根據《土地管理法》第五十八條的相關規定,滿足特定條件,收回土地使用權的應當給予適當補償。但在辦案實踐中,所謂的“適當”很難界定,各地相差懸殊,需要律師在辦案過程中,根據具體案件的不同情況,制定解決方案。

  3、關于劃撥取得土地使用權的,是否給予補償問題,理論界意見不一,筆者認為,應當給予補償,并且給予的補償不應少于出讓的土地。

  五、關于集體土地企業拆遷相關法律問題

  集體土地上企業拆遷的,除土地相關補償費用外的其他方面補償費用參照上面所述。

  土地方面補償費根據下面規定處理,《土地管理法》第四十七條:征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準,由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準,由省、自治區、直轄市規定。

  這里需要注意兩個問題:第一,征收土地的補償是根據土地的用途補償的,標準全國每個地方不盡相同,具體標準由省政府制定區片綜合價。第二,要有合法的土地使用權證明,如跟集體組織簽訂的租賃合同等。

  總之,企業拆遷對于企業主來說是一件大事,企業拆遷補償是否如意直接關系到企業主今后的事業安排,甚至直接影響到企業主的生活。企業拆遷維權需采用最直接有效的方式,切不可走彎路,時間勝于一切。另外,企業拆遷是一項專業性極強的邊緣法律業務,很多辦案經驗需通過實際操作才能獲取,北京盛廷征拆律師團多年從事企業拆遷、門面房拆遷等法律服務,總結了一系列專門針對企業拆遷補償問題的精準的、高效的解決方案。

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