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直管公房承租人的拆遷維權

2013-04-27 13:48??來源:北京市盛廷律師事務所

    直管公房承租人的拆遷維權
   【事實概要】
   2000年的4月伊始,蔡陽(化名)與三里屯房管所簽訂公有住宅租賃合同,承租了南三里屯新2樓內的XX號房屋,建筑面積約23.6平方米。2006年7月,通盈首都花園工程動遷,蔡陽就此開始了一輪拆遷維權之旅,并于  2007年3月15日委托楊在明律師作為他的維權同盟。3月底,蔡陽以被拆遷人身份收到了《北京市城市房屋拆遷估價結果報告》,貨幣補償總額約18萬。4月中旬,拆遷人以蔡陽為被申請人提起裁決申請,朝陽區房屋管理局對此予以受理,并通知蔡陽參加裁決前的調解談話。當維權之旅跟隨時令邁入蕭蕭深秋時,60萬拆遷補償款帶來的補償協議為本案畫上了句點。
    【辦案掠影】
   辦案第一階:談話當先!
     4月下旬,朝陽區房屋管理局如期召開了裁決前的調節談話。在已掌握的材料基礎上,楊在明律師事先擬好了談話思路,從而做到了談話過程中的有備無患:有力、到位地指出拆遷人在蔡陽個案中的嚴重法律錯誤,尤指拆遷主體不當——蔡陽的法律地位為承租人,依法不能直接列為被拆遷人!
    辦案第二階:中止裁決申請為繼!
    繼談話之后,被拆遷人及其代理律師迅速由被動轉為主動,以主體錯誤為由向朝陽區房屋管理局申請中止裁決。該申請得到了房管局的認可,遂做出了中止裁決的決定!這一決定的做出,致使拆遷人的拆遷程序主動權之  優勢消失殆盡,從而也為下文將要談及的第三階辦案奠定了基礎——拆遷人滿懷誠意地邀請被拆遷人回到對席談判程序!
    辦案第三階:技術談判墊后!
    和諧的前提是妥協!拆遷糾紛化為和諧的必經途徑在于被拆遷人與拆遷人其中一方的妥協。前述兩階段的法律運作,已然創造了由拆遷人作出妥協的可能性。那么,由可能性向必然性的轉換,則依賴于富含技術性的談判。經過如此的幾輪談判之后,拆遷人最終做出了其最大限度內的妥協,接受了被拆遷人一方所主張的補償價位。此時,和諧的到來顯得那么充分、昂然!
   【律師說法】
    相較眾多的拆遷糾紛維權案,蔡陽一案的辦案思路凸顯為單一主線模式,即以一個“點”為突破口,歷經一番厲兵秣馬式的窮追猛打后實現委托人的預期值!當然,這種拆遷維權模式依賴于顯性違法“點”的存在。就本案來講,這個“點”即是被拆遷人主體認定的錯誤——在缺乏轉換條件的情況下,拆遷人誤將房屋承租人直接列為被拆遷人,從而在源頭上抹掉了拆除標的房屋的合法性。陷入此種境地的拆遷人才會果斷地接受不利益,以低姿態與“被拆遷人”重新達成補償協議。

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